Пожизненная рента на квартиру заключается по договору, заверенному нотариусом. Его участниками являются арендодатель, который передает квартиру плательщику арендной платы, который обязывает его вносить арендную плату в виде определенной суммы пожизненно.
Размер аннуитета регулируется главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- § 1 — общие положения об аренде;
- § 3 — пожизненная рента.
Что такое пожизненная рента квартиры
Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит пожилым людям:
- нет родственников, которые бы о них заботились;
- чьи отношения с родственниками настолько испорчены, что они отказываются прибегать к такой помощи.
Пожилые люди ищут помощника, например, среди соседей или знакомых, который соглашается материально помочь гражданину при определенных условиях и с последующим получением его квартиры. Это означает, что в соответствии с договором аренды в определенное время на регулярной или разовой основе плательщик арендной платы передает собственнику денежные взносы за квартиру, и после смерти квартира становится его собственностью.
Обратите внимание, что предметом договора является квартира пожилого человека, и взносы должны быть только денежными, а не долевыми. Исполнением договора считается передача имущества налогоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются квартирные права наследников.
Аннуитетный договор на квартиру — довольно новое явление в нашей жизни. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.
Есть две концепции аренды:
- Аннуитет. Это предполагает перечисление обычных сумм или единовременный платеж собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью налогоплательщика.
- Обслуживание сотрудников. В этом случае помощник обязан оплатить счета за старца-арендатора, купить ему необходимые лекарства и продукты и похоронить его после смерти. Но с заключением этого договора право на квартиру сразу переходит к налогоплательщику, но с соответствующим отягощением. Бывший хозяин теряет право распоряжаться квартирой, но может прожить в ней до конца своей жизни.
Предусмотренная договором квартира может быть продана покупателю следующими способами:
- бесплатно, когда стоимость квартиры не учитывается при расчете квартплаты и передача будет происходить на основании договора дарения;
- за плату, при расчете арендной платы, это оценка стоимости жилья, и это рассрочка, основанная на договоре купли-продажи.
В договоре может быть указано лицо, которое будет получать арендную плату. Это сам домовладелец или другое лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.
Условия договора
Договор пожизненной ренты составляется с применением закона, и в нем должны присутствовать следующие условия:
- Предметом договора. Состоит из отчуждаемого и сданного в аренду имущества.
- Стороны договора. Сделку представляют налогоплательщик и арендатор.
- Срок действия соглашения. Договор прекращается одновременно со смертью получателя ренты. Однако если их много, то со смертью последнего. Здесь должно присутствовать разделение комиссионных сборов между несколькими получателями, в противном случае сборы делятся на равные части (статья 596 Гражданский Кодекс Российской Федерации).
- Размер арендной платы. Следует четко понимать, что арендная плата — это деньги, перечисляемые собственнику квартиры ежемесячно или с другой периодичностью, предусмотренной договором. В случае бесплатного отчуждения арендная плата должна быть не ниже прожиточного минимума в регионе проживания арендатора. Он часто меняется в зависимости от размера прожиточного минимума, который также должен отражаться в размере арендной платы (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Исходя из судебной практики, в договоре пожизненной ренты рекомендуется учитывать ряд условий:
- место жительства арендатора и его расселения;
- предусмотреть наследование квартиры в случае смерти налогоплательщика раньше предъявителя.
- индексация арендной платы в зависимости от уровня инфляции;
Все эти положения не позволят вам оспорить арендную плату по маловероятным причинам.
По соглашению сторон арендная плата может быть выкуплена раньше, чем предполагалось. Затем подсчитываются ранее оплаченные суммы и отображается непогашенный остаток (ст. 599 ГК РФ).
Ниже вы можете скачать договор аренды квартиры с текущим ремонтом в 2021 году:
Скачать бланк договора пожизненной ренты на квартиру
Скачать пример договора ренты на квартиру в 2021 году
Плюсы и минусы
Договор о покупке квартиры с аннуитетом имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
Начнем с плюсов для пожилых людей:
- Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом ни один мошенник не сможет обмануть пожилого человека, пообещав материальные выгоды для захвата квартиры.
- Оплачивать счета не нужно.
- Есть возможность получить до 1/3 стоимости квартиры единовременно и при этом остаться и жить в ней.
- Распоряжаться своим имуществом может только собственник, у плательщика такой возможности нет.
- В дополнение к ежемесячным платежам вы можете осуществлять платежи по контракту с продуктами, различными услугами (например, помощь арендаторам, похоронные услуги), санаторно-курортным обслуживанием и т.д.
- Участвовать в сделке может лицо любого возраста после 18 лет.
- Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долей между несколькими участниками сделки.
Также можно выделить преимущества для налогоплательщика:
- Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной, есть возможность ее рассрочки без процентов.
- После заключения сделки, согласно закону, квартира будет обременена обязательствами арендатора и, если наследники будут объявлены, они не будут иметь права на их долю. Квартира будет полностью передана налогоплательщику.
- Желание продавца изменить или расторгнуть договор может быть рассмотрено только в суде. Для этого вам придется доказать суду серьезное нарушение условий договора плательщиком арендной платы. Если таковых нет, то расторгнуть сделку будет сложно. Это станет своего рода страховкой для налогоплательщика с того момента, как получатель передумает участвовать в сделке.
- Бремя на квартиру будет существовать в течение всего срока жизни бенефициара аренды, предотвращая любую сделку с этим имуществом.
К минусам сделки для пенсионера можно отнести:
- Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
- Если в договоре не оговорены устные договоренности, то они не могут быть соблюдены.
- Обязательная уплата 13% налога%.
- В случаях, когда в договоре не прописаны условия по месту жительства домовладельца, он может находиться на улице.
- Возврат денежных средств, уплаченных при расторжении договора, которые указаны в документе.
- Наследники не смогут получить имущество.
- Все, что не указано в контракте, должно быть записано.
- Придется собрать немалый пакет документов.
Минусы для арендатора:
- Дело в том, что необходимо вносить ежемесячный платеж вовремя и в размере, оговоренном в договоре. В случае неуплаты или просрочки платежа получатель имеет право обратиться в суд и добиться расторжения договора. Таким образом, ранее перечисленные средства не подлежат возврату. Поэтому, принимая на себя такие обязательства, необходимо трезво оценивать свои возможности.
- Также следует учитывать, что смерть или повреждение квартиры не освобождает плательщика от квартплаты. Это значит, что может оказаться, что имущество пропало и никто не снял с себя обязательство по уплате арендной платы.
Важные нюансы
Заключая договор аннуитета, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, будут аннулированы, так как обязательства по ним перейдут к другому налогоплательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Вы соглашаетесь перечислить денежные средства банковским переводом на банковский счет арендатора. Заявление всегда будет серьезным аргументом относительно того, в какие даты и сколько платежей было произведено. Это докажет вашу порядочность по отношению к хозяину в суде.
- Периодически следует запрашивать у арендатора письменное подтверждение отсутствия жалоб. Это поможет с необоснованными исками, которые он может подать в суд. Ведь пожилые люди нередко просят о расторжении договора, суд встречает их посередине. Через некоторое время они находят другую «жертву», и все повторяется. В результате никто из них не получает квартиру.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, на которую заключен договор пожизненной ренты. Если вы не возражаете, этот пункт необходимо четко указать в контракте, составить письменное согласие и подтвердить его.
В случае перехода права собственности к налогоплательщику получатель имеет право использовать квартиру по прямому назначению, но налогоплательщик вправе зарегистрировать на этой жилой площади супругу (а) и детей без согласия получателя. Это правило работает аналогично другим контрактам с гарантированными свойствами.
В общем, пункт о регистрации в договоре лишним не будет. При этом следует установить, что получателю ренты запрещается постоянно или временно регистрировать других граждан в жилье.
Уплата налога
Согласно договору аренды, обязанность продавца по уплате подоходного налога возникает только в том случае, если квартира передана за вознаграждение. Поскольку фактически передача права собственности происходит по договору купли-продажи.
При исчислении налога на такой доход применяется ставка налога 13%, с возможностью использования вычета на недвижимое имущество на сумму не более 1 миллиона рублей.
Вместо вычета вы можете уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого дома. Выбирается один из вариантов, самый выгодный.
Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает юрист по недвижимости в видео.