Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Согласно статье 209 ГК РФ, продавать квартиру могут только собственники данного жилья. Неприватизированная квартира принадлежит муниципальному фонду и находится в управлении только государства. В отношении этих квартир действует ограничение на продажу, поэтому сделки с ними будут считаться недействительными. Вот тут и возникает вопрос, за сколько это можно продать?

Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?

Муниципальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому легально продать такую ​​квартиру невозможно. Но есть способы обойти сделку, и, определившись с ними, жильцы квартиры должны понимать последствия продажи.

Не всегда можно продать неприватизированную квартиру. Это случается, когда:

• есть задолженность по счетам за коммунальную квартиру (наличие долгов не позволит провести приватизацию или продажу квартиры).
• дом отнесен к аварийному фонду, подлежащему сносу (тогда нужно будет дождаться момента перевода в другую муниципальную резиденцию);

При отсутствии этих факторов возможны два варианта получения средств от продажи неприватизированного жилья:

1. Обмен неприватизированных жилых помещений.
2. Регистрация покупателя с последующей продажей прав на квартиру, пока площадь позволяет эксплуатацию;

В обоих случаях стороны сделки должны иметь достаточное взаимное доверие. Если продавец и покупатель сомневаются, вам сначала придется пройти процедуру приватизации квартиры, в результате которой жильцы станут ее собственниками. До момента приватизации жилье принадлежит государству или муниципалитету и продается гражданам во временное пользование на основании социальной аренды.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в следующих моментах:

1. Законодательство не разрешает прямую продажу такого жилья.
2. Много времени уходит на оформление документов и взаимодействие с покупателем.
3. Есть риск быть обманутым мошенниками.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим подробнее все способы продажи коммунальной квартиры, ведь каждый из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса, государство разрешает проводить операцию по обмену квартир, предоставленных по договорам социальной аренды. Но законодательство (ст. 73 ТК РФ) ограничивает процедуру обмена в случаях, когда:

• в случае расторжения или изменения социального трудового договора.
• работодатель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его права совершать сделки с недвижимым имуществом;
• дом, в котором находится жилище, признан опасным и подлежит сносу;
• в квартире сделан ремонт, который официально не зарегистрирован;

Порядок обмена следующий:

1. Разрешение на обмен запрашивается в муниципалитете.
2. Ищите арендатора, который снимает социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
3. Подписывается договор с покупателем.
4. идет обмен неприватизированной квартиры.
5. Продавец фиксирует право собственности, возникшее в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
6. Продавец получает деньги в случае обмена за доплату.

Вторым вариантом может быть обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Затем проводится процедура обмена, после чего агентство предположительно выкупает жилье. В результате продавец неприватизированной квартиры получает деньги из расчета стоимости муниципального жилья за вычетом затрат, понесенных в результате сделки.

Такой порядок продажи неприватизированной квартиры сложен и опасен с точки зрения мошенничества.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации имеет смысл передать права на приватизацию жилья. Такая сделка по сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии зарегистрированный гражданин сможет ее приватизировать, то есть стать полноправным собственником.

При этом следует учитывать, что зарегистрировать гражданина в муниципальной жилой площади можно только с согласия:

• другие арендаторы (если участник является родственником арендатора);
• общие (если хотите зарегистрировать незнакомца).

Кроме того, площадь помещения должна позволять регистрацию другого гражданина, то есть с учетом правил для каждого жителя.

Алгоритм продаж будет следующим:

1. На данный момент выясняется, можно ли приватизировать жилье.
2. Согласие на регистрацию гражданина подписывают все зарегистрированные арендаторы квартиры.
3. согласие на регистрацию должно быть получено от местного правительства, если покупатель не является родственником работодателя.
4. Сообщите местным властям, что вы хотите воспользоваться своим правом на приватизацию дома и планируете покинуть свою квартиру.
5. Личный кабинет переоформляется покупателю.
6. Деньги переводятся продавцу, что может быть зафиксировано квитанцией или договором купли-продажи.
7. После завершения сделки продавец выселяется с жилплощади, а покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры для себя.

Сделка основана исключительно на доверительных отношениях между покупателем и продавцом. Часто этим методом пользуются мошенники, ведь не все нотариусы соглашаются выдавать квитанции о переводе средств. А без квитанции это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы вам не подходят, лучший, но долгосрочный вариант — продажа после приватизации.

Подробнее: подробная инструкция по приватизации квартиры.

Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:

1. Проверьте, подпадает ли квартира под условия, препятствующие приватизации (описанные в начале статьи).
2. Найдите покупателя, согласуйте условия сделки и дождитесь завершения приватизации.
3. Соберите все необходимые документы для приватизации и подайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
4. Дождитесь ответа самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор приватизации квартиры.
5. Заключаем с покупателем договор о покупке квартиры с залогом.
6. Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
7. Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите оставшуюся сумму за квартиру.

Следует учитывать следующие моменты:

• приватизировать муниципальное жилье можно только при заключении договора социальной аренды с арендатором;
• перевод депозита или депозита должен быть подтвержден.

Какие потребуются документы?

Если мы пойдем по пути приватизации, даже если он будет долгим, это наименее рискованно. Для этого вам потребуется составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних, и собрать пакет документов:

• технический паспорт на квартиру;
• справка о составе семьи и лицах, зарегистрированных в квартире;
• согласие остальных членов семьи;
• договор о социальной работе, по которому граждане проживают в муниципальном здании;
• согласие на проживание граждан.
• паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
• доверенность, если чьи-то интересы представляет доверенное лицо;
• разрешение местного самоуправления на приватизацию жилья;
• документ о получении жилищного пособия;
• выписка из ЕГРН на имущество;
• справка о начисленной жилищной доле;

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры — сложный и рискованный процесс, в результате которого вам могут возникнуть следующие ситуации:

1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилую площадь — фиктивный бизнес, который несет в себе риск его признания недействительным. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Итак, вы должны быть готовы к тесту и вернуться к исходной форме.
2. Агентство может отказаться от покупки «буферной» квартиры, и повлиять на них будет невозможно.
3. Росреестр вправе отказать в регистрации мирового соглашения, по которому была продана неприватизированная квартира. В этом случае данное соглашение будет недействительным и маловероятно, что переданный покупателем аванс будет ему возвращен.
4. Сделка по продаже коммунальной квартиры может быть оспорена в суд ее собственником (органом местного самоуправления), если не было получено согласие на обмен или регистрацию. Он признается воображаемым или смоделированным, и договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то обезопасить себя, запишите все условия продажи в договоре купли-продажи:

• цена квартиры;
• условия расторжения договора.
• обязанности и ответственность сторон;

Если покупатель передает задаток, это необходимо сделать по предварительной договоренности, в которой указывается обязанность продавца подписать договор о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу оставшейся части.

Самым лучшим и безопасным вариантом будет приватизация квартиры с последующей ее продажей.