Граждане, владеющие несколькими квартирами на 1-м этаже, предпочитают получать прибыль, сдавая в аренду свободное пространство. Однако коммерческая недвижимость приносит гораздо больше прибыли, чем жилая. В районах, где спрос достаточно высок, есть смысл переводить в категорию нежилых, чтобы не было проблем с властями и соседями.
Коммерческая недвижимость не только дороже, но и в случае сдачи в аренду приносит стабильный и достаточно высокий ежемесячный доход. Поэтому стоимость переоборудования помещения часто оправдана. Но следует помнить, что после получения документации в отношении коммерческой недвижимости будут начислены коммунальные платежи и налог на имущество.
Официальный перевод жилого помещения в нежилое — это возможность для собственника сдавать его под офисы или другую коммерческую деятельность без лишних задержек. Но для этого требуется обязательное согласование соседей по многоквартирному дому. Часто они не готовы к компромиссу, что создает условия, при которых перевод становится невозможным.
Основным документом, регулирующим правила, условия и порядок преобразования жилых помещений в нежилые, является Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ Глава 3. Но они также дают местным властям возможность устанавливать свои собственные правила передачи, не нарушающие действующее законодательство.
Условия
Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, необходимо знать условия, которые необходимо выполнить. Главным из них является принадлежность к типу жилья, которое может быть передано. Статья 22 Жилищного кодекса запрещает такие действия, если квартира:
- расположенные не на первом этаже многоквартирного дома (если расположенные ниже помещения не являются нежилыми);
- не допускаются к религиозной деятельности.
- имеет граждан, прописанных или проживающих на площади;
- не имеет возможности переоборудовать подъезд и изолировать его от муниципального образования, через который жители многоквартирного дома попадают в подъезд;
- заложено, арестовано или арендовано по договору;
Также следует отметить, что переселению подлежит вся квартира. Поэтому переделать его часть (комнату или несколько комнат) невозможно. Другие предпосылки включают:
- многоквартирный дом не должен быть в списках ветхого, аварийного и подлежащего сносу;
- местные власти откажутся переводить жилую площадь в нежилую в доме, признанном памятником архитектуры.
- наличие свободного доступа к инженерным коммуникациям;
В документации на переоборудование необходимо указать предполагаемое использование помещения. Для некоторых типов может потребоваться структурное усиление, звукоизоляция и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.
Порядок перевода в 2021 году
На первый взгляд процедура кажется довольно простой при соблюдении вышеуказанных условий. Но следует иметь в виду, что не только местная администрация должна давать свое разрешение, но и многочисленные контролирующие органы, с которыми обязательно требуется согласование.
В целом, согласно ст. 23, порядок перевода жилища в нежилое можно описать следующим алгоритмом:
- Разработка проекта перепланировки помещения в уполномоченной организации и согласование его со всеми разрешительными органами. Реконструкция или перепланировка может понадобиться, если вы планируете помещение, например, под магазин, а также организацию отдельного выхода. Проект должен быть разработан специализированной организацией, которая затем согласовывает его с Роспотребнадзором, Пожнадзором и отделом архитектуры администрации.
- Подайте заявление в самоуправление вместе с необходимым пакетом документации. Это можно сделать лично или через МФЦ.
- Получить разрешение администрации на переезд в нежилое помещение. На ответ дается 45 дней, в течение этого срока готовится решение об одобрении или отказе.
- Выполнение работ по перепланировке и получение акта ввода в эксплуатацию.
- Получите технический план. Результатом реорганизации помещения является новый технический план, составленный квалифицированным специалистом и заверенный его электронной подписью.
- Регистрация прав собственности на нежилой объект. Решение о переводе помещения из жилого в нежилое или решение акта приемочной комиссии (в зависимости от того, запрашивалась ли перепланировка) отправляется в Росреестр администрацией, где документы были представлены собственником помещения. Информация вводится в ЕГРН в течение 15 рабочих дней, а орган Росреестра уведомляет заявителя в течение 5 рабочих дней.
- Получите выписку из ЕГРН.
Каждый этап требует предоставления дополнительных документов и согласований. Иногда затраты времени и денег довольно высоки. Но, если собственник считает, что они не пропадут даром, то есть смысл заняться переводом помещения в коммерческих целях.
Какие понадобятся документы?
Основные документы, которые необходимо будет предоставить в орган, включают:
- поэтажный план многоэтажного дома;
- если квартира находится на имя несовершеннолетнего гражданина, необходимо получить решение органов опеки и попечительства.
- документы, подтверждающие проведение общего собрания собственников квартир и помещений в доме, в соответствии с правилами (извещения о дате и времени проведения собрания, документ о регистрации участников, протокол собрания и решения, списки лиц, владеющих помещениями в многоквартирном доме);
- удостоверение личности заявителя или документы уполномоченного лица (паспорт и нотариальная доверенность);
- кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры, полученные в БТИ;
- заявление о переводе помещения из жилого в нежилое с указанием запроса на согласование перевода помещения и целевого использования, для каких целей оно будет использоваться; (бланк и образец)
- документы о праве собственности на квартиру, которую планируется передать в нежилой фонд;
- если необходимо провести перепланировку или реконструкцию, то необходимо приложить соответствующий проект;
Администрация может запросить ряд документов в рамках межведомственного обмена документами, но для ускорения обработки вы можете подать их самостоятельно.
Что делать, если получили отказ в переводе?
Не всегда удается получить согласие властей на перевод помещения в нежилое. Это может быть связано со следующими причинами:
- не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на передачу квартиры в нежилой фонд;
- условия, при которых возможен перевод, не выполняются.
- заявленная реструктуризация или перепланировка не согласована с надзорными органами или противоречит положениям положений о противопожарной, санитарной эксплуатации помещений и т д;
- пакет документов был неполным;
В некоторых случаях после получения отказа есть возможность вернуться к коллекции недостающих документов и повторно подать заявку, приложив их. Но соседи часто выступают против изменения состояния помещения. Поэтому получение их согласия — самый сложный этап. Любой из них может сообщить в контролирующие органы о нарушении их прав при организации в доме офисного помещения, магазина, салона и так далее, поэтому администрация однозначно откажется от перепрофилирования жилплощади.