Участие в долевом строительстве стало популярным способом решения жилищной проблемы. Это позволяет горожанам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам осваивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, что не позволит мошенникам повторно перепродать ту же квартиру во время строительства дома.
- Долевое строительство в 2020 году. Новое в законодательстве
- Что будет вместо DDU?
- Федеральный закон «О долевом строительстве» 214-ФЗ
- Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию
- Гарантийный аккаунт разработчика
- Будет ли отменено долевое строительство с 1 июля 2019 года?
- Банковское сопровождение операций при долевом строительстве
Казалось бы, удачная для всех схема, по сути, сделала некоторых заложников ситуации, когда девелоперы обанкротились, сроки сдачи домов были существенно задержаны и даже полностью заброшены в незавершенной фазе.
Начали появляться все больше и больше обманутых акционеров, и их недовольство вылилось на улицы с пикетами местных властей. Действующее законодательство пришлось изменить. Причем с 1 января 2018 года начали работу в части раскрытия информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть изменений внесена 1 июля 2019 г. 175 и о нем поговорим подробнее.
Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ
Основным нормативным документом в сфере регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Изменения вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых акционеров.
Причинами таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средства новых инвесторов «затыкают» финансовые дыры, образовавшиеся в других структурах. В результате могут возникнуть случаи, когда застройщик не может выполнять свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он исчезает.
С целью предотвращения мошеннических схем в законодательство внесены серьезные изменения, вступающие в силу с 1 июля 2019 года.
Долевое строительство в 2020 году. Новое в законодательстве
Нововведения Закона 214-ФЗ ужесточили требования к строительным компаниям, строящим кондоминиумы с договорами долевого участия граждан. Перечислим их:
1. Застройщик — разрешение на строительство.
С 1 июля 2019 года вступила в силу поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять строительство многоквартирных домов с разными разрешениями на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько строительных объектов, но только на один.
2. Изменились требования к строительной компании.
Разрешение будет выдано только в том случае, если клиент соответствует следующим параметрам:
- объем и наличие этих средств на расчетном счете клиента должны быть документально подтверждены при подаче проектной декларации в территориальный орган;
- у застройщика не должно быть задолженностей по целевым займам и кредитам, если они не связаны со строительством многоквартирного дома на основании разрешения;
- у компании есть собственные средства в размере не менее 10% от запланированного объема строительства согласно проектной документации;
- активы компании нельзя использовать для выполнения обязательств перед третьими лицами;
- застройщику запрещается заниматься иной деятельностью, кроме строительства.
- компания не имеет права выпускать и выпускать ценные бумаги, за исключением акций;
- застройщик должен иметь успешные проекты площадью не менее 5 тысяч квадратных метров;
Согласно статье 23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые заказчик обязан вводить в Единую информационную систему жилищного строительства, дополнен документами на право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство жилого дома.
3. Разработчик — текущий счет.
Строительная компания, являющаяся специализированным застройщиком, может иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке. Поэтому в строительстве жилого объекта средства могут привлекать не только девелопер и покупатели, но и аккредитованный государством банк.
Все денежные операции по этому счету должны осуществляться только в рамках Закона 214, но также под контролем банка. Вывод средств возможен при обращении застройщика с подтверждающими документами и их проверкой кредитором. Следовательно, средства не будут переданы застройщикам до тех пор, пока они не выполнят свои обязательства перед участниками капитала.
4. Возможность привлечения денежных средств от физических лиц через счета эскроу (ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Этот метод позволяет застраховать средства акционеров, но только тогда, когда они зачислены на счет условного депонирования. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или в Компенсационном фонде.
5. Операции должны сопровождаться банком.
6. Государственный контроль за сделками.
В каждом субъекте должны быть созданы контролирующие органы, которые вместе с банками будут контролировать девелоперов. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
7. Взносы в компенсационный фонд
Чтобы обеспечить компенсацию средств инвестора, потерянных из-за недобросовестности застройщика, создается Фонд защиты акционеров. Законодательство обязывает строительную компанию перечислять ей 1,2% выручки от продажи жилья заключенным в разрезе дошкольного образовательного учреждения. Договоры не будут зарегистрированы без перечисления застройщиком средств в Фонд.
8. Размер авансовых платежей ограничен
В новой редакции закона условия перечисления средств организатором устанавливаются в виде соглашений с поставщиками и подрядчиками. Без предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение обязательств по договору, деньги не будут переведены. Это означает, что только после того, как партнер выполнит условия оказания услуг, предоставления товаров и т.д., разработчик сможет рассчитываться с ним.
Но в части 4 статьи 18 Закона есть пункт о том, что партнерам могут передаваться авансы, общая сумма которых не будет превышать 30% от заявленной стоимости проекта.
9. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство многоквартирного дома, должен принадлежать застройщику или сдаваться в аренду.
Отменят ли долевое строительство 1 июля 2019 года?
Поправки к закону нет. 214-ФЗ о долевом строительстве привела к отмене существующего режима и постепенному переходу к финансированию проектов жилищного строительства.
Для девелоперов проекты, начатые ранее 1 июля 2018 года, должны быть завершены на тех же условиях, а для покупателей с зарегистрированными воспитанниками и дошкольными учреждениями они останутся в силе до сдачи жилья.
Что будет вместо ДДУ?
С 2021 года произошел переход от долевого участия к финансированию строительных проектов. В новой системе предусмотрена цепочка участников:
- Акционеры.
- Кредитная организация (банк).
- Разработчик.
- Регуляторы.
В результате стоимость проекта вырастет, что, безусловно, повлияет на конечный продукт и приведет к росту цен на жилье в новостройках до 20-30%.
Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию
Переход происходит в два этапа:
1. Период с 1 июля 2018 г по 30 июня 2019 г., когда застройщики заключают договоры с гражданами с использованием одного из следующих механизмов:
- счета условного депонирования;
- государственное регулирование согласно ст. 23 п. 214-ФЗ.
2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда во всех соглашениях о долевом участии граждан в жилье будет использоваться механизм ограниченных счетов или специальных счетов.
В 2021 году новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет вестись с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах условного депонирования, будут переведены застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами, участвующими в долевом строительстве.
Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве
Банковское сопровождение транзакций стало обязательным с 2021 года. Граждане теперь не смогут переводить средства напрямую застройщику в соответствии с соглашением DDU. Государство обязывает их вносить их на специальный банковский счет, открытый с разрешением на строительство. Те проекты, которые стартовали до указанной даты, должны пройти ту же систему регулирования и контроля над ними.
В рамках комплексного развития территории промоутеру разрешается строить кондоминиумы с несколькими разрешениями, но для каждого из них должен быть открыт счет в банке.
Такое регулирование финансовых отношений между акционерами и застройщиками позволяет застраховать средства граждан от убытков из-за мошенничества или банкротства учредителя.
Средства поступят к нему только при условии:
- сдать дом в эксплуатацию;
- оформление права собственности хотя бы на одну из содержащихся в нем квартир.
В случае замораживания объекта или банкротства учредителя все средства пайщиков будут возвращены им в полном объеме.
Эскроу-счет для застройщика
С 1 июля 2019 года разработчик обязан открывать счета эскроу на момент заключения договоров DDU. Ожидается, что эта модель снизит риск мошенничества со стороны акционеров.
Следовательно, новый механизм приведет к тому, что не нужно заключать договора с гражданами — участниками долевого строительства. Эти средства будут храниться на специальных счетах застройщика под контролем кредитной организации и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.
Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 миллионам рублей на квартиру в многоквартирном доме.
Набор условий, применимых в соответствии с новым законодательством к строительству кондоминиумов, позволяет сделать следующие выводы:
- договоры долевого участия в строительстве больше не действуют, произошел переход на проектное финансирование;
- ранее заключенные дошкольные образовательные учреждения будут работать до выполнения взятых на себя обязательств;
- подорожание квартир в новостройке ожидается в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь на стадии «котлована» купить по низким ценам будет сложно.