Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать?

Вложить деньги в строительство квартиры долевой застройкой считается достаточно выгодным, но и рискованным. Поручая девелоперу финансы, все боятся страшного слова «провал». Сегодня это случается довольно часто, и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую они вложили деньги на этапе строительства.

Регулируется Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности / банкротстве».

Застройщик может внезапно по стечению обстоятельств обанкротиться, оставив невыполненными обязательства акционеров, но компания намеренно объявляется неплатежеспособной, что в конечном итоге заканчивается ее ликвидацией. Что делать инвестору в недвижимость в случае банкротства застройщика и как вернуть утраченные средства?

Что такое банкротство застройщика?

Строительная компания может быть признана судом банкротом только в случае ее финансовой несостоятельности в отношении требований акционеров. Эта ситуация приводит к удалению разработчика. Весь процесс занимает много времени и включает несколько этапов.

Всего в деле о банкротстве 5 стадий. Но в случае отказа застройщика в условиях долевого строительства в жизни используются только два:

надзор, когда временный менеджер назначается для контроля и анализа финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение максимум примерно 7 месяцев принимается решение о ликвидации промоутера или его реабилитации (Глава IV);
банкротство, учредитель объявляется банкротом и принимается решение о его ликвидации (на срок от 6 месяцев). Конкурсный управляющий вводится в строительную компанию арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).

Новый закон о долевом участии в строительстве.

Ликвидация учредителя отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением пункта 7 главы IX ФЗ-127 «Несостоятельность» в редакции от 01.07.2018.

Начало процедуры конкурса против промоутера подлежит обязательному освещению в печати. Получив эту информацию, акционер должен указать свои требования к строительной компании и внести их в реестр кредиторов.

Кредитный реестр ведется временным управляющим или управляющим по банкротству и состоит из всех кредиторов, которые заявили о своих претензиях к организатору. В течение 10 дней девелопер передает все реквизиты акционера выбранному конкурсному управляющему. В течение 5 дней он направляет письма или сообщения об открытии процедуры несостоятельности и праве предъявить свои требования (п. 1 статьи 28, п. 1 статьи 128, п. 2.7 статьи 201.1, п. 2 статьи 201.4).

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

201.9 Закона 127-ФЗ в случае банкротства учредителя устанавливается следующий порядок погашения кредита:

Первый этап касается граждан, подавших апелляцию на должника в случае причинения должником вреда жизни и здоровью.
Во-вторых, запросы на оплату удовлетворяются от сотрудников застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
Расчеты по денежным требованиям акционеров производятся в третьем порядке.
Четвертый и последний приоритет — это соглашения с другими кредиторами.

Из этого видно, что акционеры имеют преимущества перед кредиторами, которые также подали иски о банкротстве. Только после выплаты за третий этап оставшиеся средства будут переведены на покрытие четвертого.

Какие требования предъявлять?

Закон позволяет акционеру заявлять о необходимости:

возврат денежных средств, перечисленных организатору по соглашению о владении акциями (пункты 1, 2 статьи 201.5, пункты 4 пункта 1 статьи 201.1).
предоставление жилых помещений (абзац 3 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, статья 201.7).

Практика показывает, что размер средств банкротства не всегда может покрыть все требования кредиторов. Иногда до третьей стадии доходит лишь небольшая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на быструю выплату.

Квартира, на которую в реестре объявлены кредиты, не может быть включена в собственность банкрота на аукционе. Если дом в рабочем состоянии, такой вариант будет более выгодным, чем погашение контракта.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения уведомления от управляющего или публикации в СМИ вы должны как можно скорее подать заявление о включении в реестр банкротств.

Пошаговая инструкция действий акционера при банкротстве девелопера:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения денежных средств, потраченных по договору или предоставлению жилья.

Заявление подается в арбитражный управляющий и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве строительной компании. В нем должно быть указано:

имя разработчика;
кроме того, в информации о жилом помещении указывается в соответствии с тем, что указано в договоре, его стоимость.
сведения о договоре на строительство дома;
реквизиты заявителя;

Оригинал или заверенная копия контракта высылается в качестве подтверждения. К заявке также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату по договору. В самом заявлении на них сделана ссылка и указаны требования по выкупу или передаче квартиры.

2. Передача заявления и документов ликвидатору в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только третейским судом при наличии уважительной причины (пункты 2, 4 статьи 201.4).

3. Ожидаем внесения требований в реестр. На рассмотрение заявки отводится 30 рабочих дней, после чего доверительный управляющий отправляет ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).

4. Если по истечении 4 месяцев с даты истечения срока подачи заявлений участниками не принято ими обращение в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного здания или квартиры, то это затем начинается полная согласительная процедура конкурсным управляющим (абзац 1 пункта 1 статьи 201.13).

обращение к страховщику с требованием выплаты страховой суммы. Расчет со страховкой регулируется статьями 8, 17, 31, 35 ст. 25 закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;

Это возможно только при условии обеспечения ответственности застройщика. В случае банкротства акционеры вправе потребовать выплаты страховой суммы.

при гарантии банка по договору DDU участники вправе потребовать от поручителя возврата денежных средств (части 8, 17 статьи 25 закона N 218-ФЗ);
по договорам участия в капитале, зарегистрированным после 20 октября 2017 года, строительная компания обязана вносить обязательные взносы в специальный компенсационный фонд. Акционеры вправе потребовать от них выплаты компенсационных сумм (п. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ; пп. 1, 3 п. 1, п. 1 ст. 3, ст. 10 Закона № 218-ФЗ), которые не облагаются налогом (п. 71 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Если участник долевого строительства ранее получал страховые выплаты или с гарантией выплаты, в этом случае ему будет отказано в возврате денежных средств.

5. Подача заявления в суд о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик признан банкротом, но предварительно получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и между участниками дошкольного учреждения подписан передаточный акт, дольщики имеют право признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (п пункт 1 статьи 201.8, пункт 8 статьи 201.11). Это требует:

уплатить государственную пошлину — 6000 рублей;
отправить клиенту копию запроса и приложенных к нему документов письмом с уведомлением о вручении.
подать жалобу о признании права собственности участника строительства жилого помещения — образец;

В результате арбитражный суд вынесет определение о признании права собственности на квартиру собственником (п.8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Способы передачи жилья дольщику

Квартира в недостроенном доме в случае банкротства застройщика может быть передана гражданину по договору долевого участия в соответствии с заявленными требованиями одним из следующих способов:

передача незавершенного строительства другому застройщику со всеми обязательствами старого;
присоединиться к другим акционерам и получить передачу дома для завершения строительства самостоятельно. Значит, они имеют право создавать свой жилищно-строительный кооператив.
добиться в суде признания права собственности на квартиру или долю в объекте незавершенного строительства;

Очевидно, что первый вариант возможен только в том случае, если дом действительно достроен и введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства строительной компании. На практике такие случаи очень редки.

Последний вариант потребует дополнительных затрат, связанных с завершением строительства.

Если судебное разбирательство затянулось, для суда вам придется рассчитать штраф согласно договору долевого строительства, онлайн-калькулятор штрафов DDU за каждый день просрочки вам в этом поможет.

Ответы на вопросы

Что такое кредитный регистр и мне нужно регистрироваться?Законодательство обязывает при открытии дела о банкротстве составлять реестр кредитов против должника, который представляет собой единую систему кредиторов:

в случае банкротства строительной организации, выполняющей работы в рамках долевого строительства, реестр ведется в соответствии с денежными требованиями, предъявленными участниками.
в случае применения пункта 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с реквизитами для передачи жилого помещения.

Каждый из акционеров по своему усмотрению может запросить одну из двух частей реестра или обе одновременно. Но требования не должны пересекаться. Это означает, что когда требования одной стороны выполняются, другие отменяются.Как зарегистрироваться в реестре кредиторов?После того, как стало известно о банкротстве строительной компании, акционер должен подать заявление о включении в кредитный реестр. Подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с приложением имеющихся документов: договор DDU, платежные квитанции, акты и т.д.Срок подачи заявления на регистрацию в реестре кредиторов?С момента официального опубликования информации о начале процедуры неплатежеспособности существуют сроки подачи заявки на регистрацию в реестре:

календарный месяц под наблюдением;
три календарных месяца в производстве по делу о несостоятельности .

Если акционер не прибыл вовремя, его запросы рассматриваться не будут. Исключением является доказательство несоблюдения срока по уважительным причинам, например, длительная командировка, болезнь.

Нюансы и особенности

Отношения между акционером и девелоперами не всегда оформляются соглашением о владении акциями. Существуют и другие варианты юридически значимых отношений, которые рассматриваются судом в случае банкротства строительной компании. Например, был заключен договор купли-продажи квартиры на стройплощадке, кредит с условием передачи жилья и т.д.

Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, имеют право обратиться в местные органы власти с просьбой о регистрации в реестре обманутых владельцев капитала. В этом случае созданный специально для этого муниципальный фонд долевого строительства поможет в возврате средств или в достройке дома.

При оформлении денежных кредитов акционер должен понимать, что полностью вернуть все средства практически невозможно. Если девелопер инициирует процедуру банкротства, он осознает свою финансовую несостоятельность. Кроме того, сумма кредитов будет увеличена на размер штрафов за неисполнение обязательств.

Поэтому надеяться на полное покрытие потраченных акционерами средств нет оснований. И уж тем более о возмещении других требований, связанных с возмещением убытков, пени, морального вреда.