Что такое экспликация квартиры для ипотеки?

При совершении сделок с жилой недвижимостью часто требуется объяснение квартиры среди документов. Он позволяет узнать, проводилась ли перепланировка и вносились ли соответствующие изменения в технический паспорт жилья. При наличии отклонений в фактическом расположении помещения от представленного БТИ плана необходимо потребовать от продавца корректировки. Давайте подробнее рассмотрим вопрос, что такое поэтажный план и пояснение площади квартиры и для чего они нужны?

Узаконить перепланировку жилого дома — значит внести соответствующие изменения в технический паспорт квартиры. Легенда и план помещения являются только составными частями технического паспорта.

При ремонте нежилых помещений согласование производится на основании:

объяснение и поэтажный план этих паспортов на все здание;
информация о состоянии помещения.

Поэтажный план жилого дома

План этажа — это документ, который графически представляет основные элементы, расположенные на уровне (этаже) дома или здания. Входит в комплект технической и конструкторской документации.

План этажа содержит точные размеры комнат, а также существующие двери, оконные проемы, стены, перегородки и т.д.

План жилого дома

Пояснение к поэтажному плану жилого дома является результатом технической инвентаризации (обмера) объекта. В ходе ее реализации каждая комната получает уникальный инвентарный номер. Таким образом, пояснение оформляется в виде таблицы, в которой номера комнат соотносятся с их характеристиками.

Его часть присутствует в техническом паспорте квартиры, отражая ее внутренний вид и общие характеристики. Проведение сделок с жильем может возникнуть при:

продажа, дарение, наследование и аренда;
приватизация и оформление права собственности на помещения, ранее бывшие общежитиями. В случае бывших общежитий требуется план распределения доли в натуре;
перевод жилого помещения в нежилое. Квартиры на первом этаже в кондоминиумах часто приобретаются с целью преобразования их в коммерческие помещения. Для этого требуется план этажа с несущими конструкциями, перегородками, накладными проемами. Это позволит сформировать новую площадку, перемещая перегородки, но не касаясь несущих стен.

Что такое экспликация квартиры?

Разъяснение квартиры — это пояснение технического проекта квартиры в виде таблицы, содержащей перечень всех помещений с указанием их площадей и деления по назначению на жилые или служебные. Он формируется на основе замеров с использованием плана этажа.

Площадь лоджии в пояснении указана с коэффициентом уменьшения 0,5, а балкона — 0,3.

Комнаты, не отнесенные к жилой категории, считаются служебными:

кухня;
ванная — туалет и ванная;
коридор.

Отдельно стоит остановиться на квартирах-студиях, где кухня — это не отдельная комната. Она обозначена как кухня и считается жилой.

Оформление пояснительной таблицы квартиры руководствуется ГОСТ 21.501-93

Как выглядит экспликация площади квартиры?

В объяснении содержится вся информация о жилье, в том числе:

этажность помещения;
указание жилой площади в квадратных метрах;
назначение каждой комнаты;
габариты квартиры с указанием габаритов комнат: высоты и площади потолка;
количество комнат на этаже квартиры;
другие параметры в зависимости от назначения и типа объекта.

Пример пояснения площади квартиры:

Пояснение к квартиреТехнический план квартиры (копия с плана дома)

В документе должна быть указана дата проведения технической инвентаризации, а также печать БТИ или кадастрового инженера, подтверждающая подготовку и выдачу объяснения. Отправляется по запросу в компетентный отдел вместе с планом помещения.

Для чего нужна?

Разъяснение — обязательный документ при проведении перепланировки. Домашний кодекс обязывает вас придерживаться процедуры его предварительного утверждения. Но в том случае, если он уже был проведен, вам нужно будет представить два пояснения квартиры в пакете документов: до и после перепланировки.

При заключении договора с жилым объектом могут потребоваться пояснения:

когда продаете, сдаете в аренду, отдаете;
по продаже ипотеки в банках: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк. Для эксплуатации необходим технический план с пояснительной оценкой стоимости квартиры;
при утере земельной книги или тех паспортов на квартиру.

Получив объяснение, можно делать выводы о том, была ли проведена перепланировка помещения и легализована ли она.

Если документально оформление перепланировки квартиры не производилось, вы можете принять решение вернуться к первоначальному виду, указанному в пояснении помещения. Тогда собственник будет обязан довести фактическое местонахождение помещения до данных, имеющихся в органах БТИ.

важно правильно завершить перепланировку или реконструкцию квартиры. Для этого приглашается комиссия жилищной инспекции, которая осматривает объект и составляет специальный документ. После согласования собственнику помещения выдается акт перепланировки.

Как и где получить?

Документ выдается:

государственные органы БТИ по месту нахождения или через МФЦ;
кадастровые инженеры коммерческих организаций, проводящие техническую инвентаризацию;
в Москве пояснение и поэтажный план квартиры можно заказать через онлайн-сервис mos.ru.

Как заказать объяснение квартиры через госуслуги? У них нет услуги по получению документа онлайн, только информация о том, кто предоставляет документ.

Какие документы необходимы для получения данной услуги:

удостоверение личности заявителя;
заявление о выдаче объяснения по квартире (для БТИ);
документ — основание возникновения права собственности на квартиру (мировой договор, свидетельство о праве на наследство);
выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;
поэтажный план квартиры (необходимо коммерческим организациям сверять с площадью исходного помещения).

С 2017 года по новым правилам обмер помещения представителем БТИ должен проводиться каждые пять лет. Поэтому при подаче заявки на выпуск объяснения дата составления этого документа проверяется, и, если прошло более 5 лет, технический специалист выезжает на объект и выполняет сверку с имеющимися данными.

План этажа можно получить в обслуживающей дом управляющей компании в течение 10 рабочих дней. Для этого вам потребуется заполнить анкету (образец формы будет предоставлен на сайте) и предоставить выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности), паспорт.

Если другое лицо требует объяснений от имени собственника, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую право представлять интересы собственника квартиры, и личный паспорт.

После получения документов специалист БТИ выезжает на объект по адресу, указанному в заявлении, осматривает квартиру и проверяет параметры с пояснением, которое есть в файле БТИ. В случае расхождений они фиксируются и на основании этих данных составляется новое объяснение. Несоответствия отмечены на чертеже красными линиями. В Москве технический специалист ITV не ставит красные линии, а только ставит отметку в случае несогласованной перепланировки.

Срок изготовления документа от 10 до 30 дней. Вы можете ускорить процесс до 2 дней, при этом стоимость значительно возрастет. Кроме того, на цену влияет площадь объекта и выезд специалиста для обмера помещения. Документ выдается там же, где подается заявление.

Стоимость оформления объяснения варьируется от 3 до 15 тысяч и зависит от установленных региональных тарифов, а также от площади жилой площади.

Ориентировочная стоимость изготовления техпаспорта с пояснением в регионах на квартиру площадью 50 кв.м — 1500 руб. + Вылет счетчика 500 руб.

Срок действия документа не установлен. При получении копии документа в БТИ, если выяснится, что объяснение более 5 лет, необходимо будет произвести замер квартиры. Когда вы внесете существенные изменения в планировку комнат, вам нужно будет снова зарегистрировать ее.