Планируя строительство капитального объекта, а также его реконструкцию, необходимо позаботиться о получении всех разрешительных документов в соответствующих органах. Для этого нужно собрать всю необходимую документацию, которая изначально носит разрешительный характер.
Что такой ИРД в строительстве?
Составление проекта нового здания или реконструкция существующего — это только начало пути, по которому должен идти заказчик, пока объект не будет введен в эксплуатацию. Важным этапом будет оформление первичной разрешительной документации (IRD), что является самым сложным, а иногда и чрезвычайно долгим из всего задуманного мероприятия.
Исходные данные, указанные в IRD, дают представление о масштабе строительства с уточнением характеристик качества, объема работ и финансовых потребностей в отношении всех этапов строительства завода.
Разрешения включают такие документы, как:
- план разграничения земельного участка с указанием его границ;
- технико-экономические показатели строительства;
- схематическое расположение будущей конструкции на плане;
- рекомендации и требования всех разрешительных органов.
На основании документов, входящих в ИРД, составляется рабочий проект здания с оформлением контрактной спецификации. Получить разрешение на строительство без готового проекта объекта недвижимости невозможно.
Согласно правилам Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 44-51), обязанность получения всех необходимых разрешений возлагается на учредителя, которому принадлежит земельный участок, на котором будет возведено строение. Тем не менее, он имеет право заключить договор на указанные услуги с техническим заказчиком, который получит от его имени первоначальный пакет разрешений. Поэтому девелопер переложит всю волокиту на сбор необходимых документов для посредника.
Путь разработчика к получению IRD можно описать следующими шагами:
- Получить одобрение Планового комитета.
- Получите постановление местного самоуправления о разрешении на застройку.
- Защита проекта на публичных слушаниях (не всегда требуется).
Стоит отметить, что застройщику для получения всех разрешительных документов придется столкнуться с множеством трудностей, связанных с согласованием всех нюансов предстоящего строительства. Поэтому строительство самого здания может показаться не такой уж сложной задачей.
Что входит в пакет документов
Поскольку здания различаются по своему назначению, объем пакета документов может существенно отличаться. Например, есть ощутимая разница между частным домом и многоэтажным строением и тем более промышленным. Поэтому относящаяся к ним документация может потребовать сбора в разных количествах.
Для строительства частного дома для семьи необходимы документы, в которые входят:
- городской план местности, на которой расположен земельный участок;
- документы о нахождении земельного участка в собственное пользование или в аренду;
- схема организации планирования размещения (СПОЗУ);
- технические условия на подключение новостройки к инженерным коммуникациям, в том числе к водопроводу, канализации, электричеству, газу;
- если были проведены процедуры по изменению разрешенного использования земли, необходимо приложить доказательство их завершения.
Часто для получения разрешения на строительство необходимо продлить минимальный пакет исходных разрешений.
Исходя из соответствия объекта градостроительному плану, компетентные органы принимают решение, поэтому данный документ является обязательным при представлении. Технические условия должны быть предоставлены, если дом подключен к коммунальным службам и есть подходящая возможность.
Если недвижимость имеет характеристики не частного дома для семьи, необходимо будет собрать полный пакет документации, исходя из следующих параметров здания:
- назначение объекта и его характеристики;
- характеристика расположения земельного участка по отношению к другим объектам инфраструктуры, расположенным в непосредственной близости от участка.
- разрешенное использование строящегося участка;
Таким образом, разрешения также могут быть запрошены у компетентных государственных служб в области санитарных, противопожарных и экологических норм, соблюдение которых необходимо для строительства заводов с конкретными характеристиками. При этом обязательно соблюдать все требования региональных стандартов.
В ИРД также включены разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию возведенного сооружения. Последний выдается по форме, утвержденной Минстроем, по результатам изучения представленных документов:
- технический план;
- при необходимости согласование с Госстройуправлением, потребуется соответствующее заключение;
- СПОЗУ с расположением капитального сооружения на схеме, а также обозначенными границами участка и расположением на нем и относительно всех инженерно-технических сетей;
- акт приемки-сдачи возведенного капитального объекта, если строительство или реконструкция велась по договору;
- при строительстве опасного объекта необходимо заключить договор обязательного страхования гражданской ответственности его собственника на случай причинения вреда окружающей среде при возможной чрезвычайной ситуации;
- городской план памяти;
- право на земельный участок.
- подтвердить соответствие объекта проекту и техническим условиям;
необходимо знать, что требования по сбору и расширению пакета первично-разрешительных документов должны строго соответствовать правилам Градостроительного кодекса РФ.
Специфика получения
Получение первичных разрешений является обязанностью промоутера, владельца земли или компетентного лица, с которым был заключен договор о предоставлении соответствующей услуги и который представляет их интересы. При этом для властей лицо, получающее разрешения и все согласования на строительство капитального сооружения или на реконструкцию, называется техническим заказчиком.
Процесс получения всех необходимых IRD происходит параллельно с подготовкой и разработкой проектной документации. Это юридическое сопровождение проекта капитального строительства.
Нюансы
Все документы, относящиеся к первичным разрешениям, выдаются клиенту представителями компетентных органов на основании соответствующих запросов и представления необходимых документов. В этом случае необходимо соблюдать следующее:
- требования правового акта относительно состава карточного пакета;
- выполнил обязательство заказчика по уплате необходимых комиссий.
- сроки исполнения органами и организациями, ответственными за выдачу соответствующих разрешений;