Счета ЭСКРОУ что это?

Механизм работы учетной записи ESKROU заключается в блокировании средств на счете, специально открытом для транзакции, до тех пор, пока не будут выполнены все условия, изложенные в соглашении, или другие обстоятельства.

Гарантийные счета довольно популярны в зарубежной практике, но в России они пока не приобрели особой популярности. Законодательное регулирование вопросов их использования постепенно сделает механизм более популярным.

Что такое счета ЭСКРОУ?

От ing escrow переводится как «escrow», это достаточно универсальный и надежный инструмент, который позволяет повысить уверенность всех сторон сделки в получении ожидаемого результата. Со стороны продавца — получить денежные средства в полном объеме, со стороны покупателя — доставить товар с соблюдением всех условий.

Отношения условного депонирования можно описать следующим образом:

  • поскольку мы имеем дело с трехсторонними отношениями, договор заключается в трех экземплярах;
  • в договоре можно указать обязанность банка тщательно проверять появление причин, по которым денежные средства могут быть переданы покупателю. Таким образом, банк вправе более внимательно проанализировать представленные сторонами документы перед принятием решения.
  • и покупатель, и продавец имеют право проверить средства на счете условного депонирования, запросив справку из банка, в котором он открыт;
  • должно быть третье лицо: эскроу-агент (банк), у которого будут средства и они будут заблокированы. Ни покупатель, ни продавец не смогут использовать их до срока, указанного в контракте;
  • кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в договоре, любым удобным для него способом;

Сторонами договора условного депонирования могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:

  • эскроу-агент — банк, в котором открыт счет;
  • выгодоприобретателем является кредитор (продавец).
  • депонент — собственник счета, должник (покупатель) по договору сделки);

важно отметить различия между аккредитивом и счетом условного депонирования:

  • средства по аккредитиву переводятся банком на основании документов, представленных согласно списку, эскроу-счет освобождается при наступлении обстоятельств, которые будут указаны как основание для выполнения банком своих обязательств;
  • управление и использование счета условного депонирования стало более гибким и удобным.
  • счет эскроу открывается на основании трехстороннего соглашения, в случае аккредитива заключается двустороннее соглашение;

Когда можно применять договора ЭСКРОУ?

Помимо операций с движимыми и недвижимыми объектами, с ограниченными банковскими счетами удобно использовать следующие операции:

  • покупка и продажа ценных бумаг и других активов;
  • много других подобных ситуаций.
  • когда организации объединяются;
  • финансирование проекта;
  • при передаче прав на продукцию интеллектуальной собственности;

Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от июля 2019 года обязательно предусматривает порядок кредитования застройщиков с ограниченными счетами. Им зачисляются средства акционеров, и банк-кредитор отправляет эти денежные суммы организатору только после передачи объекта долевого строительства акционерам. Эта процедура обязательно должна быть прописана в договоре между строительной организацией и гражданами. После регистрации этого соглашения банк открывает счет и ведет его без взимания комиссии акционера.

Сегодня крупные российские банки готовы работать с клиентами по договорам эскроу, что позволяет клиентам использовать все финансовые механизмы для защиты транзакций. Однако, в отличие от зарубежной практики, на счет эскроу можно перевести только денежное предложение, а договоры можно заключать только с банковскими организациями.

Что делать инвестору в недвижимость, когда девелопер обанкротился?

Порядок открытия

Счет эскроу может открыть юридическое лицо или физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Для этого потребуются:

  1. Составьте трехсторонний договор и подпишите его всеми участниками. Они являются сторонами финансовой сделки по предмету договора (продавец и покупатель), а также доверительным управляющим — банком. В соглашении об эскроу-счете должны быть прописаны условия транзакции и обязательства всех трех сторон.
  2. Зарегистрируйте соответствующую учетную запись.
  3. Поместите сумму, указанную в договоре купли-продажи, на счет, который будет использоваться для расчета финансовой операции.

Нюансы

Прежде чем обращаться в банковское учреждение для открытия такого счета, вы должны знать следующие моменты:

  1. В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданский кодекс определяет случаи, в которых стороны сделки могут вносить изменения по взаимному согласию, по решению суда или со значительными изменениями условий сделки.
  2. Время закрытия счета обычно оговаривается в договоре эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, одна из сторон сделки признана недееспособной, не выходит на связь и т.д. Эти случаи следует предусмотреть в тексте договора. При отсутствии других условий при закрытии счета денежные средства возвращаются лицу, открывшему его.
  3. В случае банкротства банка, в котором открыт этот счет, вкладчик вносится в реестр кредиторов при выполнении условий договора, в противном случае — бенефициар. С 2015 года все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн руб.
  4. Обязанность тщательно проверять документы может быть прописана в трехстороннем соглашении, в противном случае финансовое учреждение, выступающее в качестве гарантийного агента, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных документов. Видимые неточности являются причиной того, что банк просит покупателя получить согласие на выдачу средств. Если в документах нет сомнений, банк разрешит вам получить средства без согласия.

Плюсы и минусы

Очевидные преимущества транзакций с участием банка в качестве третьей стороны включают:

  • снижение коммерческих рисков, возникающих при любых обстоятельствах;
  • гарантия хорошего выполнения и завершения любых коммерческих сделок.
  • отсутствие риска попадания в мошеннические схемы;
  • безопасность финансовых активов, являющихся возмещением предмета договора, поскольку до наступления указанных в договоре обстоятельств они «замораживаются» и хранятся в кредитной организации;

Текущие проблемы включают только то, что не все кредиторы работают над открытием и ведением счетов условного депонирования, и наличие комиссии у банка как третьей стороны.

Можно утверждать, что в большинстве случаев преимущества пересекаются с недостатками, поэтому можно с оптимизмом смотреть на развитие использования счетов условного депонирования при совершении крупных транзакций.

Какие банки предлагают открыть Эскроу-счет в 2021 году?

В 2021 году среди кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, можно назвать Сбербанк, ВТБ, ряд филиалов Уральского банка реконструкции и развития в Крыму, ОАО «Генбанк». Значительное количество банков имеет право открывать такие счета держателям долей в строящихся кондоминиумах.

Список банков обновлен до 01.06.2020:

  • ПАО «Совкомбанк»;
  • АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ОАО);
  • Банк РНКБ (ПАО);
  • АО «АБ РОССИЯ»»;
  • ПАО АКБ «Связь-Банк»;
  • Банк ГПБ (АО);
  • АО «АЛЬФА-БАНКА»;
  • ПАО Сбербанк;
  • ПАО «Банк« Санкт-Петербург»»;
  • Банк ВТБ (ПАО);
  • BCS Banca JSC»;
  • АО «СМП Банк».
  • ОАО «Россельхозбанк»;
  • ПАО РОСБАНК;
  • Банк ВБРР (АО);
  • ПАО Банк ФК Открытие»;
  • АО «Райффайзен Банк»;
  • ОАО АКБ «НОВИКОМБАНК»;
  • ОАО «РОСЭКСИМБАНК;

Загрузите полный список банков, которым разрешено сопровождать застройщиков на закрытый счет

Поделиться:
×
Рекомендуем посмотреть
Adblock
detector