Некоторые граждане рассматривают аренду квартир как источник дохода. Кому-то выгоднее сдавать жильцов на длительный срок и получать регулярные выплаты, кому-то выгоднее сдавать их во временное пользование. Второй вариант часто приносит больше дохода и остановить такой бизнес намного проще. Насколько это действительно просто?
Варианты старта посуточного бизнеса
Любой бизнес основан на начальном капитале. Поэтому сначала необходимо иметь бесплатную квартиру, которая будет приносить доход. Вы можете начать бизнес одним из следующих способов:
- Собственные дома, расположенные в центральном районе, сдаются посуточно, и переезжают в более дешевый на окраине города. Этот вариант выгоден для всех, потому что в любой момент вы можете прекратить занятие и вернуться.
- Купить квартиру в ипотеку и сдать в аренду. Такой вариант позволит вам заработать на одном взносе по кредиту и, при хорошем стечении обстоятельств, получить дополнительную прибыль.
- Договоритесь о долгосрочной аренде квартиры от собственника и сдайте ее посуточно. Для этого необходимо прописать возможность субаренды в договоре аренды, т.е получить согласие собственника. Но тогда необходимо тщательно рассчитать экономическую выгоду, чтобы объем работы и полученный доход позволяли перекрывать ежемесячную арендную плату.
Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?
Самым популярным способом сдачи жилья в аренду посуточно считается третий вариант в крупных городах и их центральных районах. По сути, посуточная аренда квартиры приравнивается к условиям гостиницы. Поэтому он популярен среди туристов, которые не хотят останавливаться в городе по явно завышенным ценам на отели.
Для арендодателя вариант выгоден тем, что посуточная ставка в конечном итоге в 2-3 раза превышает то, что взимается с арендаторов, снимающих квартиру на длительный срок. Осуществить такую деятельность достаточно просто, достаточно иметь свободную жилую площадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.
На прибыльность бизнеса влияют следующие факторы:
1. Расположение проживания (большинство туристов предпочитают центральные районы или дома, расположенные рядом с остановками транспорта, станциями метро);
2. Уровень комфорта:
- гардероб;
- бытовая техника (телевизор, стиральная машина, микроволновка, электрочайник);
- кондиционер;
- наличие wi-fi сейчас является важным фактором при аренде дома.
- хороший ремонт;
- чистая и функциональная сантехника;
- посуда;
- раскладывающийся диван (это удобно, если заходит бизнес или семья),
- их часто интересует наличие двухспальной кровати;
Какие квартиры пользуются большим спросом?
Рентабельность бизнеса напрямую зависит от спроса. Поэтому важно избегать простоев, если вы хотите получить больше пользы. Следовательно, квартира должна быть привлекательной для той категории покупателей, которые готовы ее сдавать посуточно.
- Обратите внимание на статистику популярности жилья по количеству комнат. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные, затем двухкомнатные. Наибольшее количество и площадь могут быть интересны только группам иногородних студентов и рабочих. Но это отдельные варианты, которые не будут часто сдаваться.
- Узнайте о ценовой составляющей посуточной аренды:
- И дополняют рейтинг недорогие квартиры (до 1500 рублей в сутки), которые выбирают не более 10% горожан, поскольку такое жилье не обладает достаточной комфортностью.
- С удовольствием сдам квартиры средней ценовой категории (1500 — 3500 рублей в сутки), где есть достойный ремонт, обычная мебель, сантехника и бытовая техника.
- Не менее популярно сегодня жилье корпоративного уровня (3500 — 6500 руб. В сутки). Он может располагаться в центральных районах, рядом с крупными бизнес-центрами или университетами. Удобное транспортное сообщение, близость к достопримечательностям — это то, что нужно туристам.
- Элитные апартаменты (от 6500 руб. В сутки), которые могут позволить себе около 15% арендаторов.
Как договориться предпринимателю с хозяином квартиры о субаренде?
Размышляя о повседневном бизнесе по сдаче квартиры в субаренду, вы должны знать, что этот факт не следует скрывать от владельца квартиры. Важно правильно представить ему эту информацию, чтобы убедить его, что в этом нет ничего плохого. Как это сделать?
- На встречу стоит приходить в приличной форме (аккуратной, в красивой одежде), иначе хозяин вряд ли вам поверит. Общение должно быть спокойным, культурным.
- Нельзя сказать, что квартира будет сдаваться посуточно, эти слова пугают хозяев, лучше сказать субаренду.
- Создайте легенду, что в квартире будет жить несколько человек. Например, вы переселяете гостей в наш город. Несколько человек приезжают в командировки, на форумы и выставки, и ваша компания принимает этих гостей. Также можно добавить, что у вас заключены контракты с крупными компаниями и их сотрудники тоже приезжают в наш город, который обязательно должен быть гостевым.
- Для собственника важно, чтобы человек оставался надолго, чтобы квартира оставалась в хорошем состоянии и чтобы он вовремя платил. Важно поставить себя на место ведущего и представиться на основе этих моментов.
- Кроме того, необходимо выделить все преимущества посуточной аренды квартиры из недостатков семейной пары или друзей студентов, которые будут снимать дом. Объясните хозяину:
| Профи посуточной аренды | Минусы аренды семейной пары и т.д. |
|---|---|
| Генеральная уборка проводится каждые 5 дней, состояние квартиры поддерживается в надлежащем виде (уборка производится после каждого человека) | Уборка здесь проводится редко, генеральная уборка не проводится вообще |
| Квартира не очень амортизированная (поклейка обоев, при поломке покупка или ремонт техники), есть услуга | он сильно амортизирован: дети рисуют обои, животные портят мебель. Придется выложить деньги за материальный ущерб. |
| Арендная плата выплачивается вовремя, посуточно, картой, расчетным счетом или наличными, без задержек. | Могут быть постоянные задержки из-за различных ситуаций: задержек с выплатой заработной платы или сокращения и т.д. |
| Сдам квартиру на длительный срок путем заключения долгосрочного договора на 11 месяцев с продлением | Различные непредвиденные обстоятельства: уволили — перевели на более дешевую или поссорились студенты — перевели. |
Расскажите о затратах и потере времени при переезде, что нового нужно:
- выплачивать проценты агентам по недвижимости;
- позвонить в агентства недвижимости;
- продвигать;
- вы теряете прибыль из-за простоя квартиры.
- шоу верхом на квартире;
важно знать! Какие мошеннические схемы используются при поиске съемной квартиры?
Пошаговая инструкция запуска бизнеса посуточной сдачи квартир
Для открытия бизнеса предпринимателю потребуется порядка 25 000 рублей стартового капитала: 15 000 (аренда) + 5 000 (покупка предметов первой необходимости: подушки, постельное белье и т.д.) + 5 000 (реклама). Может и меньше, в зависимости от региона.
Следуйте этим простым правилам:
- Найдите квартиру в хорошем районе города, которая с большей вероятностью будет востребована посуточно. В то же время сосредоточьтесь на таких категориях клиентов, как туристы, деловые путешественники, студенты и т.д.
- Желательно найти квартиру с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. Если чего-то не хватит, придется покупать, создав комфортные условия для покупателей.
- По согласованию с собственником квартиры о передаче квартиры другим квартиросъемщикам в договоре должен быть указан пункт о субаренде.
- Делайте качественные снимки квартир широкоугольным объективом, чтобы они выглядели больше и красивее.
- Вначале сделайте объявление на сайте Avito, опишите как можно больше достоинства жизни. Кроме того, вы также можете размещать рекламу на онлайн-платформах:
- Островок.
- Бронирование;
- Airbnb;
Модерация объявления занимает примерно 2 недели.
Уловки на всю жизнь: накройте кровать чистыми простынями, тем самым повысив качество обслуживания. У некоторых конкурентов клиенты сами заправляют кровати.
На начальном этапе понадобится человек для уборки и стирки. После того, как у вас успешно сработали 2 квартиры, вы можете придумать индивидуального предпринимателя для обслуживания корпоративных клиентов и заключения договоров с крупными компаниями.
После расширения вашего бизнеса до 5 квартир и более вам понадобится система управления — OtelMS. Где удобно следить за выселением и заселением клиентов. Его стоимость 2500 рублей в год на 7 квартир.
А если нет стартового капитала, что будет? Как начать бизнес по аренде квартиры посуточно без денег? Посмотрите видео и узнайте, как действительно эффективно заработать дополнительные деньги.
Какие потребуются документы для сдачи квартиры?
Для заключения договора арендодателю (арендодателю) потребуются следующие документы:
- договор долгосрочной аренды (аренды) и согласие собственника, если квартира сдается на субаренду (субаренду).
- основание для возникновения закона: мировое соглашение, акт дарения, свидетельство о праве наследования и т д;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру;
- для командированных: кассовый чек по форме КО-1.
- нотариальное согласие собственника недвижимости;
Со стороны арендатора (арендатора) необходимо предоставить оригинал и копию паспорта (страницы с фотографиями и регистрацией).
Юридически грамотный договор, помогут составить профессиональные юристы — обращайтесь к юристу-консультанту.
Пункты договора
Суточная аренда также должна быть задокументирована. Это единственный способ защитить себя обе стороны транзакции. Поэтому очень важно соблюдать все юридические нюансы, а для подготовки текста вы можете обратиться к грамотному юристу-консультанту.
Основными пунктами договора должны быть предусмотрены:
- ответственность в случае порчи имущества, а также возможность применения неустойки за просрочку платежа;
- определенный период проживания;
- размер посуточной аренды и за весь период;
- полные реквизиты сторон с указанием ФИО, паспортных данных, контактных телефонов.
- полное и точное описание предмета договора (аренда жилья);
- порядок заселения с указанием точного времени и эвакуации из помещения;
- права и обязанности сторон, где прописать все моменты гарантирования порядка, уплаты налогов и другие моменты;
допускается введение дополнительных условий, не противоречащих законодательству. Например, арендодатель вправе устанавливать порядок взыскания и размер компенсации при возникновении непредвиденных ситуаций (например, затопление жильцов от соседей снизу).
Скачать форму и образец типового трудового договора
Официальное оформление деятельности по сдаче квартир
Законодательство не запрещает физическому лицу получать доход от сдачи квартиры в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако граждане обязаны платить налоги с любого дохода.
Если посуточная аренда жилья станет вашим постоянным делом, хорошо бы оформить это официально. Особенно, если речь идет о нескольких свойствах. Для индивидуальных предпринимателей преимуществом станет возможность не только работать легально, но и начать период деятельности в страховом стаже за счет ежегодной уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд РФ.
Какие нужно платить налоги?
Рынок посуточной аренды (аренды) жилья в основном теневой. Граждане, получающие доход, не спешат платить с него налоги. Тем, кто намерен легализовать свой бизнес, следует знать его размер.
1. Для физических лиц — НДФЛ в размере 13% от суммы полученного дохода:
- платить налоги — до 15 июля 2021 года.
- подать налоговую декларацию — до 30 апреля 2021 года.
Пример. Рассмотрим ситуацию, когда гражданин снимал квартиру за 2000 рублей в 2020 году в сутки. В результате его годовой доход составил 480 тыс. Руб., Из которых необходимо уплатить НДФЛ в размере:
480 000 × 13% = 62 400 руб.
1. Для ИП в обязательном порядке необходимо выбрать систему налогообложения, по которой будет рассчитываться сумма налога. Он может облагаться налогом только с дохода по ставке 6% или с дохода за вычетом расходов по ставке 15 %.
Кроме того, для индивидуальных предпринимателей действуют обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования, размер которых не зависит от того, получили ли они прибыль в текущем году.
Что будет за неуплату налогов?
Незаконный бизнес может вызвать неприятные ситуации с законом. Вы можете получать прибыль от этого вида бизнеса годами и не знать проблем, а можете вовлечься в уголовное дело в одночасье.
Если налоговым органам станет известно, что вы ведете свой бизнес и не платите налоги, неизбежно наложение административной ответственности в виде взыскания основной суммы долга + процентов по долгам и штрафов.
Наихудшим сценарием будет возбуждение уголовного дела по статье 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов», что грозит штрафом от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.
Подводные камни при сдаче квартир посуточно
Любой бизнес не лишен риска. Отметим некоторые из них:
1. Безопасность имущества (самой квартиры и всего в ней):
- по мере продвижения по службе оформляйтесь как индивидуальный предприниматель, так вам будет легче отстаивать свои интересы в суде.
- составить грамотный договор;
При аренде жилья попросите у жильцов копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;
2. Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, так как временные арендаторы могут быть довольно шумными, и это может привести к конфликтам. Поговорите со своими соседями, если им плевать на ваши планы аренды квартиры. Если для них важны тишина и покой, постарайтесь не пускать жильцов во время праздников;
3. Необходимость регулярно убираться после каждого жильца, стирать одежду и быть готовой адаптироваться к желанию клиента входить или выходить даже ночью.
Ошибки в бизнесе на посуточной аренде
Перечислим самые частые ошибки:
- Квартира находится в районе без запроса на посуточную аренду. Для этого следует предварительно проанализировать места с максимальным спросом (это можно сделать, разместив на Авито объявление о районе, где вы хотите снять квартиру, и посмотреть, сколько будет звонков).
- Они набирают много квартир в аренду, но в итоге оказывается, что поток клиентов у них не такой, как хотелось бы. Например, бизнесмен сдал в субаренду 2 квартиры и увидел, что на них есть спрос. Было решено расширить до 5, но спрос остался на том же уровне. В итоге занято всего 1-2 квартиры, остальные стоят. Поэтому сначала нужно иметь достаточную клиентскую базу, а уже потом расширяться.
- Нет акцента на маркетинге. Объявления должны размещаться на всех популярных интернет-сайтах.
- Сервису не уделяется внимания. Объявление должно сопровождаться красивыми фотографиями, гостя встретить, рассказать, где все находится, инфраструктура рядом.
- Контракт с гостем не подписан. Договор необходимо подписать с каждым гостем в обязательном порядке. Кроме того, должна быть договоренность с собственником, где есть пункт о субаренде.
- Он не сотрудничает с коллегами. В каждом большом городе есть чаты, арендные сообщества. Помогает такая светская беседа, при высоком спросе на жилье и его фактическом отсутствии на данный момент есть возможность договориться с другим коллегой о приеме гостей в квартире, которая может быть ему доступна. В этом случае можно договориться с коллегой о небольшом гонораре.
Ведение бизнеса по краткосрочной аренде выгодно, особенно когда есть несколько свободных квартир. Важно уделять должное внимание их местонахождению и публичности.