В процессе эксплуатации может возникнуть необходимость внести изменения в дизайн частного дома, увеличить его площадь. Затем выполняется строительство пристройки, которая позволяет добавить одну или несколько комнат к имеющимся квадратным метрам. Должен ли я регистрироваться и как это сделать?
Что является пристройкой к дому?
Любая конструктивная модификация существующего строения — это его реконструкция (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Пристройка жилого дома может быть как с двух сторон, увеличивая его размер в длину или ширину, так и вверх, в зависимости от этажности.
Пристройка считается дополнением к дому, не указанным в проекте. Бывает:
- капитальный — возведен на фундаменте, занимает дополнительную земельную площадь, имеет одну или несколько общих стен с существующим домом;
- некапитальные — нежилые помещения, не требующие фундамента (веранда, навес, веранда, открытая терраса и т д).
В зависимости от того, является ли расширение столичным или нет, процесс регистрации различается. Любые неинструментальные свойства не могут быть задокументированы, это не влечет за собой применение штрафных санкций к собственнику. Кардинально не влияет на конструктивные особенности дома, не нарушает права соседей, не представляет угрозы для жизни и здоровья жителей.
Но законодательство постоянно развивается, и неизвестно, насколько сложно будет зарегистрировать такое расширение в более позднее время. Сегодня речь идет о вызове кадастрового инженера, который подтвердит новые параметры дома. Затем документы подаются на регистрацию вместе с титулами на землю и дом.
Немного другая процедура, если продление носит больший характер. На нем можно провести комплекс регистрационных мероприятий до начала строительства или сделать это позже.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
Пристройку к жилому дому необходимо оформить документально, потому что:
- изменяется общая площадь объекта. Необходимо записывать новые параметры в случае, если дом впоследствии будет продан, передан по наследству и т.д. Важно освободить новую площадь в случае долевого владения домом, потому что размер долей изменится;
- при строительстве необходимо соблюдать все строительные нормы, в том числе штрихи соседних участков. В случае нарушения интерьеру может быть присвоен статус самостоятельного строительства. При регистрации оценивается, не затрагивает ли интересы соседей обозначение границ нового объекта на плане этажа. Для этого кадастровый инженер составляет на дом новый кадастровый паспорт.
По общему порядку, перед началом строительства пристройки необходимо проинформировать уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство. Но до 1 марта 2026 года регистрация объектов индивидуального жилищного строительства может осуществляться без наличия такого документа, в рамках дачной амнистии.
Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
При строительстве жилого дома необходимо соблюдать все необходимые нормы, в том числе обязательный повторный въезд со стороны соседей, дорог и т.д. Изменения параметров в связи со строительством капитальной пристройки также должны соответствовать этим нормам. Чтобы не возникло подозрений в признании постройки самовольной, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, чтобы получить разрешение. Для этого вам необходимо сделать следующее:
Шаг 1. Подготовьте проект планируемой пристройки.
Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к грамотному специалисту. При создании проекта необходимо учитывать особенности местности и дома.
Для одноквартирного жилого дома высотой не более трех этажей (не выше 20 метров от первого этажа), предназначенного для проживания одной семьи, не требуется подготовка проекта реконструкции.
Шаг 2. Оформите уведомление в уполномоченный орган о намерении отремонтировать дом.
Заполните и отправьте в администрацию (градостроительное управление) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные данные), кадастровый номер дома, документы на право собственности на земельный участок, информацию о планируемых изменениях, способ получение разрешения. Все указанные данные должны быть подтверждены соответствующими документами.
Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГРК и ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 г. 340-ФЗ, в настоящее время при реконструкции ИЖС получение разрешения не требуется.
Шаг 3. Получите новый технический план реконструированного дома.
После завершения строительных работ, связанных с реконструкцией жилого строения, необходимо заключить договор с кадастровым инженером на выполнение работ по подготовке нового технического плана дома.
Шаг 4. Подготовьте документы для регистрации.
Уполномоченный орган должен предоставить:
- технический план дома и последующие модификации;
- уведомление о завершении перестройки;
- документы на право собственности на земельный участок, на котором возведен дом.
Шаг 5. Подайте документы в уполномоченный орган (местную администрацию).
Все изменения будут фиксироваться на основании заявления уполномоченного органа. Собственник земли и дома обязан в течение 30 дней после завершения строительства пристройки лично, по почте, через МФЦ или портал госуслуг подать в администрацию необходимые документы.
Документы проверяются на соответствие требованиям законодательства и отправляются в Росреестр для регистрации. При этом собственнику отправляется соответствующее уведомление.
По окончании регистрационных действий собственник восстановленного дома получает выписку из ЕГРН с новыми данными.
Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
До 1 марта 2026 года граждане, осуществляющие строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома, освобождаются от получения специального разрешения.
Если дом расположен на участке индивидуальной жилищной застройки или на частной земле, то по уже проведенной реконструкции вам необходимо обратиться в суд, так как вам нужно было отправить уведомление ранее. Если участок садовый / дачный, достаточно технического плана реконструкции.
Если пристройка уже возведена, процедура ее регистрации следующая:
- Заключен договор с инженером земельного кадастра на выполнение нового технического паспорта. Паспорт может быть оформлен в электронном виде или отправлен инженером земельного кадастра в Росреестре, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Регистрационные документы предоставляются в Росреестре или через МФЦ.
- В результате владелец получает новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа продление может быть оформлено в суде. В этом случае необходимо продемонстрировать, что:
- при строительстве соблюдались все строительные нормы;
- размеры перестроенного дома находятся в допустимых пределах;
- не нарушаются интересы соседей (соблюдены необходимые штрихи).
При положительном решении суда можно будет зарегистрировать дом с измененными параметрами. В случае отказа суд обязуется снести здание.
Реконструкция дома, связанная с его увеличением, повлияет на кадастровую стоимость объекта. Это отразится на величине налога на имущество, она станет выше.