Долевая собственность на квартиру: права и обязанности собственников

Нередко все больше людей владеют жилой недвижимостью. И каждый из них имеет законные права на свою долю. Однако, помимо прав, существует ряд обязательств, которые они должны знать и соблюдать в строгом порядке. Это поможет избежать споров и конфликтов при совершении сделок с вашей долей собственности. Все права и обязанности собственников закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Совместное владение возникает в результате приватизации, наследования и других ситуаций, когда существует более одного владельца определенной недвижимости.

Право собственности может включать:

  • на дивиденд, когда определить и назначить акции несложно;
  • неделима, чаще всего в случае унаследованных активов, а также когда это технически невозможно или не разрешено законом.

Юридически количество собственников квартиры, т.е ее доля, не ограничивается.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Гражданский кодекс определяет два вида долевого владения жилым помещением:

  • долевая собственность, когда каждому собственнику отводится определенная доля права на квартиру;
  • совместное владение без передачи долей.

Общая собственность на квартиру является совместной, за исключением имущества супругов, нажитого в браке (если не заключен брачный договор). Имущество делится между мужем и женой.

Акциями жилого объекта может владеть любой гражданин, вне зависимости от того, состоят ли они в семейных отношениях. Поэтому во избежание конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть при использовании или отчуждении вашей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире. Так будет намного проще распорядиться своим имуществом и, при необходимости, получить на это разрешение других коллег.

Доли при совместном участии могут быть переданы с согласия всех участников или в соответствии с законодательством. По умолчанию они считаются равными. Но все собственники могут обсудить свой вклад в формирование этой собственности и соотнести его с долей каждого. Только письменное согласие всех участников подтверждает их согласие с решением. При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, вы можете рассчитывать на ревизию доли, а также с согласия остальных.

Например: в общей долевой собственности четыре собственника имеют квартиру площадью 100 кв.м. При этом не факт, что каждому из них принадлежит ровно четверть доли. Это означает, что доля права не дает возможности самостоятельно распоряжаться общим имуществом, если оно не передано в натуре. Но при возникновении обстоятельств все собственники могут обсудить вопрос о выделении каждой определенной доли, а не о том, будут ли они одинаковыми.

Права собственников доли

Юридически права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и остановимся на отдельных вопросах.

Каждый из собственников совместной квартиры имеет право:

  • владение имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности;
  • организовывать, а также осуществлять операции по продаже, обмену или аренде;
  • эксплуатируйте свою собственность.

Однако только единственный собственник может распоряжаться своим имуществом целиком и исключительно без согласования. Совместная собственность предполагает наличие нескольких участников, права которых не могут быть нарушены. Следовательно, перечисленные действия могут быть выполнены только с согласия других владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия в отношении общего имущества будут признаны незаконными.

Часто легче пойти на компромисс, чем урегулировать дело в суде. Но не всегда удается поддерживать нормальные отношения, конфликты здесь бывают частыми и порой трудно разрешимыми.

Если права кого-либо из собственников будут нарушены, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию. В то же время его законное право требовать часть имущества, равную его доле, предоставлять имущество для планировки и эксплуатации. При отсутствии такой возможности он может потребовать денежную выплату от остальных собственников общего имущества в размере, пропорциональном стоимости его доли.

Согласно принципу свободы договора, суд не может обязать других владельцев долей в квартире дать свое согласие на продажу или аренду заявленной стороны. Это мера принуждения, противоречащая принципу. Таким образом, стороны пока не пришли к совместному решению и соглашению.

Если доли имущества выделены в натуре, собственник своей части квартиры может полностью ею распорядиться, не согласовывая свои действия с другими собственниками долей. Но они имеют право преимущественной покупки в случае продажи доли.

Аренда совместной собственности приносит определенный доход. Его следует поровну распределить между собственниками квартиры.

Обязанности собственников

Помимо прав, у каждого владельца общего блага есть обязанности. Главный из них — это уважение прав других владельцев. Он должен заявить о своем намерении продать им свою долю, поскольку они имеют право преимущественной покупки этой доли. Кроме того, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в суде и признать ее недействительной.

В обязанности каждого собственника квартиры могут входить также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

  • налоги на имущество в целом;
  • оплата коммунальных услуг.

Здоровый! Неприятным моментом может стать просроченная арендная плата, которая может возникнуть в результате уклонения одного из совладельцев. Так что лучше всего открыть личные счета каждому из владельцев, но это можно сделать через суд.

Кроме того, хозяин акции обязан соблюдать правила санитарии и устранять аварийные ситуации, даже если он не проживает в этой квартире.

Обратите внимание, что уклонение от исполнения служебных обязанностей является нарушением закона, за которое влечет административное взыскание.

Каждый из владельцев долей в квартире может изменить размер личной доли. Например, один из владельцев отремонтировал помещение и оснастил его новой техникой. Эти расходы могут повлиять на размер недвижимости и увеличить долю, но в то же время увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Продажа квартиры в долевой собственности

Ранее мы отмечали, что, когда он намеревается продать свою долю в собственности, собственник должен сообщить об этом другим участникам капитала, поскольку, в первую очередь, они имеют это право. Процедура заключается в том, что один из акционеров, намеревающийся продать долю, письменно уведомляет остальных, указывая сумму, которую он намерен получить от продажи. При этом они также имеют право принять или отклонить выкуп в письменной форме.

Здесь важно знать, продал ли собственник долю третьему лицу за сумму меньшую, чем указано в извещении, совладельцы имеют право обратиться в суд для признания сделки недействительной.

Не всегда долю в общем благе можно легко выделить в натуральном выражении. Обычно это касается неделимых объектов недвижимости, например, однокомнатной квартиры. Проще решить проблему, когда у нескольких человек есть дом с отдельными подъездами в общей собственности. Так что вам не придется решаться на разделение общих помещений.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в  квартире?

Вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить согласие органов опеки и защиты. Только при соблюдении одного из условий дадут положительное решение:

  • когда продажа и выписка ребенка из квартиры будет осуществляться одновременно с оформлением его доли в приобретаемой квартире;
  • когда ребенка продают и увольняют, ему передается доля в другом доме, если другая квартира не приобретается.

Следовательно, органы опеки и попечительства могут разрешить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии, что ему будет предоставлена ​​доля в другой квартире.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

После вступления в силу закона No. 172-ФЗ — со 2 июля 2016 года — все операции по долевому жилищному строительству должны оформляться в присутствии нотариуса. С этого момента при продаже или дарении доли любому лицу, независимо от того, является ли оно другим участником совместного предприятия, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Потом идет регистрация в Росреестре.

С одной стороны, эта мера защищает права всех участников капитала, с другой — увеличивает затраты на сделку. Услуги нотариального оформления составляют 0,5% от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом она не может превышать 20 тысяч рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистота, подготовка договора.

Внимание! С 01.08.2019, если квартира или дом продаются всеми держателями акций и оговариваются в едином договоре купли-продажи, то нотариус в этом случае не требуется.

Исходя из этого, мы делаем вывод, что совместное использование в делимом объекте проще реализовать. Но часто лучше обратиться к специалистам, которые правильно проведут все расчеты, чтобы не нарушить права всех владельцев квартир.

Поделиться:
×
Рекомендуем посмотреть
Adblock
detector